Csak a bérleti díj lesz bevétel ingatlan bérbeadás esetén? Beleszámít-e 2019. évtől az áfa értékhatárba az áthárított közüzemi szolgáltatások díja?

2019. évtől változtak az ingatlan bérbeadás szabályai a személyi jövedelemadó törvényben. 

A megváltozott szabályozás értelmében az idei évtől nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre áthárított díja. (szja tv. 17. §  (3a))

A változás kedvező lehet a személyi jövedelemadó összegének megállapítása során. Akik nem íratták át a bérbevevőre a közüzemi szolgáltatásokat/számlákat azoknál korábban az áthárított díj is bevételnek minősült, így nem volt logikus náluk alkalmazni a 10% költséghányad levonási lehetőségét (bevétel-10% költséghányad= jövedelem), hiszen ebben az esetben a közüzemi költségek jelentős része után is adót fizettek volna. Ennek megfelelően akik nem íratták át a számláikat, azok a tételes költségelszámolást (bevétel-költségek tételesen (rezsi, értékcsökkenés)=jövedelem) alkalmazták. Az idei évtől az ilyen bérbeadók elgondolkozhatnak a költséghányad alkalmazásán, hiszen a közüzemi költség már nem része a bevételnek* (főként azoknak lehet érdemes, akik értékcsökkenést elszámolni nem tudnak, mert ingyenesen szerezték az ingatlant vagy öt éven belül értékesíteni kívánják és a szerzési értéket nem szeretnék csökkenteni).

*A közös költséggel kapcsolatban vannak még bizonytalanságok, hiszen a társasház részére fizetett költség nem minősül más által nyújtott szolgáltatásnak. Elképzelhető, hogy ez a tétel a bevétel része marad, erről adóhatósági állásfoglalás várható a közeljövőben. Vannak olyan ingatlanok, ahol a közös költség tartalmazza a rezsiköltség egy részét (pl. fűtés), így Őket hátrányos megkülönböztetés érheti.

A magányszemély ingatlan bérbeadásából származó bevétele az általános forgalmi adó tekintetében az alanyi adómentesség értékhatárába beleszámít (kivéve a tulajdonostársak közösségeként történő bérbeadást). Az értékhatár az idei évtől 12.000.000 forint.

Azok a magánszemélyek, akik az ingatlan bérbeadása mellett egyéni vállalkozók vagy őstermelők is, azoknál az értékhatár számítása során ezen tevékenységükből származó bevételeket össze kell számítani (kivéve azokat amiket a törvény külön nevesít, mint értékhatárba nem számító bevételek "áfa tv. 188. § (3)" vagy azok az esetek, amikor az adóalany nem járhat el alanyi mentes minőségében "áfa tv. 193. §")

Tekintve, hogy az ingatlan bérbeadásra adó alóli mentesség a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel vonatkozik (áfa tv. 86. § (1) l) így a bérbeadás az értékhatár felett is adómentes, de a fentebb leírtaknak megfelelően a magánszemély más tevékenységeire hatással lehet (például egyéni vállalkozóként áfa kötelessé válhat.)

Az áfa értékhatárba a megelőző években az áthárított közüzemi költségek is beletartoztak. De vajon a személyi jövedelemadó törvény változása okán ez a helyzet továbbra is fennáll-e?

A választ természetesen az általános forgalmi adóról szóló törvényben foglaltakból vezethetjük le:

188. § (1) Alanyi adómentesség abban az esetben választható, ha az adóalany 2. § a) pontja szerinti összes termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása fejében megtérített vagy megtérítendő ellenértéknek - forintban kifejezett és éves szinten göngyölített - összege

a) sem a tárgy naptári évet megelőző naptári évben ténylegesen,

b) sem a tárgy naptári évben ésszerűen várhatóan, illetőleg ténylegesen

nem haladja meg a (2) bekezdésben meghatározott felső értékhatárt.

259. § 6. ellenérték: bármilyen vagyoni előny, ideértve a meglévő követelés mérséklésére elismert vagyoni értéket is, de ide nem értve a kártérítést;

70. § (1) b) Termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapjába beletartoznak: a felmerült járulékos költségek, amelyeket a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója hárít át a termék beszerzőjére, szolgáltatás igénybevevőjére, így különösen: a bizománnyal, egyéb közvetítéssel, csomagolással, fuvarozással és biztosítással összefüggő díjak és költségek.

Ha az adózó saját nevében, de a bérlő javára rendeli meg a közüzemi szolgáltatást, akkor az így továbbszámlázott díjak az Áfa tv. 259. § 6. pontja szerint ellenértéknek minősülnek, és mint ilyen az alanyi adómentesség értékhatárába továbbra is beleszámítanak, függetlenül attól a körülménytől, hogy a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 2019. január 1-jétől ingatlan bérbeadás esetén ezen díjakat nem tekinti személyi jövedelemadó szempontjából bevételnek.